OM OSS

Vrenen Fastigheter AB

Vrenen Fastigheter AB är ett privatägt fastighetsbolag som investerar i bostadsfastigheter i Mälardalen. Bolaget instiftades våren 2014 och gjorde sitt första förvärv i juli samma år. Vrenen Fastigheters (“Vrenen”) kapitalbas utgörs av privata investerare. Ägarbolagets tillgångar förvaltas av Vrenen AB.

Bolagets strategi är att förvärva och långsiktigt bygga upp ett fastighetsbestånd som är geografiskt allokerat till städer kring Stockholm.


Vrenen förvärvar fastigheter i orter som ligger längs med naturliga pendlingstråk till huvudstaden. Vrenens strategi är också att dra nytta utav det privata kapitalets flexibilitet vid förvärv samt försäljning. Bolaget är inte “exit-drivet” till skillnad från en traditionell institutionell investerare.

Bolaget fokuserar på fastigheter inom prisspannet 30–100 Mkr, ett segment som är underrepresenterat av privata investerare och oftast för litet för de större fastighetsbolagen och fonderna.

Bostadsmarknaden

Stockholm är en av de snabbast växande regionerna i Europa. Det beror dels på en kraftigt ökad invandring, att födelsetalen har gått upp samt att snittåldern har stigit. Regionen växer med drygt 37,000 personer per år och folkmängden beräknas öka med 17% till cirka 2,5 miljoner personer år 2023.

Utbudet utav befintliga samt planerade bostäder kommer inte kunna möta efterfrågan som befolkningsökningen kommer generera. Detta kommer resultera i att fler tvingas flytta ut till kranstäderna runtomkring Stockholm. I Sverige uppger drygt varannan kommun (156 av 290) att de har ett underskott på bostäder, enligt Boverkets årliga enkät (Boverket 2014).

Antalet har ökat från 45 stycken år 2000 till cirka 100 stycken år 2004. I Mälardalsområdet är det en mycket stor majoritet av kommunerna som har bostadsbrist. Det är framförallt mindre lägenheter, (studentlägenheter och hyresbostäder) som kommer att behövas enligt kommunernas bedömningar.

Antalet bostadsfastigheter ute till försäljning har ökat då många kommunala fastighetsbolag valt att sälja ut stora delar av sina bestånd för att istället fokusera på nyproduktion. Vrenen har under senaste året fört dialog med ett antal utav dessa som en tänkbar förvärvspartner, som många kommuner också anser sig vara passande p.g.a. bolagets långsiktiga strategi.

Affärsidé

Enligt vår analys tenderar fastighetstransaktioner inom segmentet 30-100 Mkr i mindre städer (25-100 000 invånare) inte vara lika frekventa i jämförelse med Stockholm, Göteborg och Malmö. Fastigheter i segmentet ligger utanför generellt prisspann där privatpersoner är aktiva, och är som regel för små för de större fastighetsbolagen och fonderna.

Inom dessa orter tenderar transaktionerna att vara mest frekventa på storlekar upp till 30 Mkr. Baserat på marknadsförutsättningarna så kommer hyresfastigheter med låga hyror i prisintervall 30-100 Mkr i tillväxtregioner att prioriteras.

Den låga transaktionsfrekvensen inom segmentet har också skapat viss diskontering för hyresfastigheter i dessa städer, vilket i sin tur även reflekteras i direktavkastningen.

Att investera i fastigheter och specifikt hyresfastigheter anses vara en ”icke-cyklisk” investeringsstrategi i och med att efterfrågan utav bostäder (och specifikt hyresrätter) har varit konstant hög. Denna är ofta helt opåverkad utav diverse konjunkturscykler.